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Unser Feedback-Formular

Noch einmal:

• Die Entscheidung des OLG Köln vom 25.8.1997 - 2 Wx 42/97 -, die in der DNotZ 1998 Heft 4/98, Seite 311 ff, veröffentlicht ist, nehme ich zum Anlaß einer kurzen Anmerkung.
• Das OLG Köln hat die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerkes als alternative Gestaltung zur Eintragung einer Rangänderung überraschenderweise abgelehnt, obwohl der Vorschlag von Notar Lehmann, Saarbrücken, in Rechtsprechung und Schrifttum auf breite Zustimmung gestoßen ist.
• Worum geht es?
• Es hat sich in Deutschland durchgesetzt, daß Kaufpreisfinanzierungsgrundschulden unter Mitwirkung des Verkäufers, sei es durch gleichzeitige Anwesenheit beim Termin zur Bestellung der Grundschuld oder durch Belastungsvollmacht, bestellt und vor der Umschreibung im Grundbuch eingetragen werden.
• Damit der Käufer wegen seiner Eigentumsvormerkung nicht das Recht hat, bei Umschreibung des Kaufobjekts auf seinen Namen die Beseitigung der - in seinem Interesse - eingetragenen Grundschuld zu verlangen, räumt er bisher der Finanzierungsgrundschuld den Vorrang vor der Eigentumsvormerkung ein.
• Dadurch wird er jedoch mit zusätzlichen Gebühren beim Grundbuchamt belastet.
• Lehmann hat einen anderen, kostenfreien Weg vorgeschlagen:
• Der Vormerkungsgläubiger stimmt der Bestellung des Grundpfandrechts zu, wodurch die Wirkung des 883 Abs. 2 BGB ausgeschaltet und die relative Unwirksamkeit des an sich vormerkungswidrigen Finanzierungspfandrechtes vermieden wird; dieser Umstand wird bei der Eintragung des Grundpfandrechtes durch einen besonderen Klarstellungsvermerk ("Wirksamkeitsvermerk") offengelegt.
• Das OLG will diese Alternative nicht anerkennen und nur den Rangrücktritt der Eigentumsvormerkung hinter das nachträglich bestellte Finanzierungsgrundpfandrecht akzeptieren.
• Die Begründung hierzu kann allerdings nicht überzeugen:
• Das OLG begründet diese Ablehnung damit, daß Eigentumsvormerkungen rangfähig sind. Ob das Grundpfandrecht dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam ist, oder, weil er dem Grundpfandrecht zugestimmt hat, voll wirksam ist, betrifft nach Ansicht des OLG Köln das Rangverhältnis zwischen Vormerkung und Grundpfandrecht. Deshalb könne der sich aus der Zustimmung des Vormerkungsberechtigten ergebende Vorrang des Grundpfandrechts nur mit den in 879 ff BGB vorgesehenen Mitteln zum Ausdruck gebracht werden. Auch nach seiner Ansicht ist die Zustimmung zur Grundschuld bereits wirksam und unwiderruflich, wenn sie dem Verfügenden zugeht. Eine solche Zustimmung läge auch in der Rangänderungsbewilligung, die insofern eine Grundbuchberichtigung darstelle, die die bereits außerhalb des Grundbuches eingetretene Rechtsänderung verlautbare.
• Diese Argumentation ist meiner Ansicht nach an den Haaren herbeigezogen. Obwohl die Rangfähigkeit der Auflassungsvormerkung in der Regel bejaht wird, ist sie aber alles andere als selbstverständlich. 883 Abs. 3 BGB, der vom OLG zur Begründung herangezogen wird, gilt für Eigentumsvormerkungen ja gerade nicht. Und in der Literatur wird auch vertreten, daß die Eigentumsvormerkung nicht in einem Rangverhältnis, das nach 879 ff BGB beurteilt wird, steht, sondern in einer bloßen Wirksamkeitsreihenfolge.
• Das ist hier aber gleichgültig. Auch wenn man die Rangfähigkeit der Auflassungsvormerkung bejaht, ist die Schlußfolgerung des OLG Köln nicht haltbar.
• Die Rangänderung nach 880 BGB ist nun einmal ein echtes Rechtsgeschäft, das die Veränderung der Rangverhältnisse erst herbeiführen will, denn zur Rangänderung ist Einigung und Eintragung im Grundbuch erforderlich. Sie ist nicht dazu bestimmt, den Grundbuchinhalt nach einer außerhalb des Grundbuches eingetretenen Änderung der Rangverhältnisse zu berichtigen, wie Prof. Dr. Karl-Heinz Gurksy, Osnabrück, in seiner Anmerkung zum vorstehenden Beschluß in der DNotZ Nr. 4/98 ausführt.
• Und darum geht es in unseren Fällen. Die Käufer schließen doch keinen Rangänderungsvertrag mit dem Grundpfandrechtsgläubiger, sondern stimmen der vorherigen Belastung des von ihnen erworbenen Grundstückes für eigene Finanzierungszwecke sofort bei Bestellung des Grundpfandrechtes zu.
• Damit ist eine Rangänderung überflüssig und die wahre Rechtslage, daß dieses Grundpfandrecht dem Vormerkungsberechtigten gegenüber voll wirksam ist, muß durch Eintragung eines gebührenfreien, grundbuchberichtigenden Vermerkes, des "Wirksamkeitsvermerkes" im Grundbuch eingetragen werden.
• Das OLG Köln verweist auf den gebührenfreien Rangvorbehalt. Es verkennt dabei
• 1. daß bei Bewilligung des Rangvorbehaltes meist weder Höhe noch Gläubiger des Grundpfandrechtes bekannt sind
• 2. das Sicherungsbedürfnis des Käufers, denn der Rangvorbehalt ist ja ein Recht des Verkäufers, im Range vor der Vormerkung noch weitere Grundpfandrechte eintragen zu können, was wiederum nur durch komplizierte treuhänderische Überwachung durch den Notar (Gebühren?) zu verhindern ist.
• Ich erwarte jedenfalls, daß die von Notar Lehmann entwickelte Alternative, die einige Notare im Saarland bereits problemlos anwenden, in der Zukunft die Rangänderungslösung vollständig ersetzen wird.
• Wolfgang Lüdecke,  Notarfachreferent, Bürovorsteher

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