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Wirksamkeitsvermerk- die Alternative zur Rangänderung bei der Kaufpreisfinanzierungsgrundschuld-
Weitgehend hat sich in Deutschland durchgesetzt, daß Kaufpreisfinanzierungsgrundschulden unter Mitwirkung des Verkäufers, sei es durch gleichzeitige Anwesenheit beim Termin zur Bestellung der Grundschuld oder durch Belastungsvollmacht, bestellt und vor der Umschreibung im Grundbuch eingetragen werden.
- Damit der Käufer wegen seiner Eigentumsvormerkung nicht das Recht hat, bei Umschreibung des Kaufobjekts auf seinen Namen die Beseitigung der - in seinem Interesse - eingetragenen Grundschuld zu verlangen, räumt er üblicherweise der Finanzierungsgrundschuld den Vorrang vor der Eigentumsvormerkung ein.
- Dadurch wird der Käufer jedoch mit zusätzlichen Gebühren beim Grundbuchamt belastet.
- Bislang konnten diese Gebühren nur auf zwei Arten vermieden werden:
- 1. wenn die Finanzierungsgrundschuld zum Zeitpunkt der Antragstellung der Eigentumsvormerkung bereits beurkundet war, konnten die Anträge rangrichtig dem Grundbuchamt vorgelegt werden,
- 2. es konnte im Kaufvertrag bei der Eigentumsvormerkung ein Rangvorbehalt bewilligt und dieser bei Eintragung der Finanzierungsgrundschulden ausgenutzt werden.
- Das erste Verfahren ist meist nur in Ausnahmefällen praktikabel. Üblicherweise ist bei Kaufvertragsabschluß die Finanzierung noch nicht so weit, daß schon eine Grundschuld bestellt werden kann.
- Das zweite Verfahren hat den Sicherheitsnachteil für den Käufer, daß er nicht sich selbst, sondern dem Verkäufer als Eigentümer das Recht einräumt, im Range vor seiner Eigentumsvormerkung noch Belastungen einzutragen. Dazu kommt, daß viele Gläubiger es nicht gerne sehen, wenn ihr Rang durch Ausnutzung von Rangvorbehalten beschafft wird.
- Notar Rudolf Lehmann, Saarbrücken, hat bereits vor einiger Zeit (NJW 1993,1558 ff) eine alternative Gestaltungsmöglichkeit vorgezeichnet, die durch eine Entscheidung des LG Saarbrücken und, ihr folgend, des Landgerichts Amberg bestätigt wurden.
- Das Sicherungsbedürfnis des Grundschuldgläubigers kann nämlich auch dadurch erreicht werden, daß bei der Finanzierungsgrundschuld die Wirksamkeit gegenüber der für den Käufer eingetragenen Eigentumsvormerkung "vermerkt" wird.
- Ein Wirksamkeitsvermerk - der nach der Grundbuchordnung nicht ausdrücklich vorgesehen ist - kann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn, wie bei den meisten (relativen) Verfügungsverboten keine Grundbuchsperre besteht und somit aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist, ob eine Eintragung dem durch die Beschränkung Geschützten gegenüber wirksam ist.
- Diesen Fall kennen wir in der Praxis, wenn der Vorerbe mit Zustimmung und daher mit Wirkung gegenüber dem Nacherben verfügt hat. In solchen Fällen wird die Eintragung eines sogenannten Wirksamkeitsvermerkes im Grundbuch zugelassen.
- Eine Rangänderung scheidet hier aus; relative Verfügungsverbote sind nach allgemeiner Meinung nämlich nicht rangfähig.
- Die Vormerkung enthält auch ein relatives Verfügungsverbot, ist aber rangfähig. Vor allem aus diesem Grunde wurde der Wirksamkeitsvermerk bei der Eigentumsvormerkung bisher nicht diskutiert und zu der Rangänderung gegriffen.
- Für die Finanzierungsgrundschuld und den Gläubiger kommt es auf die Zustimmung des Käufers als Vormerkungsberechtigten zur "vormerkungswidrigen" Grundschuld an. Stimmt der vormerkungsberechtigte Käufer der Grundschuld zu, wird diese ab sofort wirksam und es entfallen insoweit die Schutzwirkungen der Vormerkung.
- Auf die Eintragung im Grundbuch kommt es - im Gegensatz zur Eintragung der Rangänderung - überhaupt nicht an.
- Die Wirkungen der Rangänderung treten erst mit der Eintragung im Grundbuch ein, die Zustimmung ist sofort dinglich wirksam.
- Die Vorrangseinräumung ist eigentlich nichts anderes als die Kenntlichmachung der Zustimmung des Vormerkungsberechtigten. Hierfür ist aber die Eintragung der Wirksamkeit gegenüber dem Vormerkungsberechtigten ausreichend (siehe auch Notar Dr. Johann Frank, Amberg, MittBayNot 1996, Heft 4, Seite 271 ff).
- Deshalb möchte ich festhalten, daß die Wirksamkeit der vom Verkäufer mit Zustimmung des Käufers bestellten Finanzierungsgrundschuld im Grundbuch durch einen Wirksamkeitsvermerk bei der zur Eintragung gelangenden Grundschuld vermerkt werden kann.
- (siehe auch MittbayNot 1996, S. 41, LG Ambert, 32 T 1148/95, Horber Grundbuchordnung 22. Auflage 1977, S. 208, RN 14, S. 334 RN 10 und S. 337-338, RN 19).
- Ein Finanzierungsgläubiger wird sich auf die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks nur verlassen und auch die bisher übliche Eintragung einer Rangänderung verzichten, wenn er sicher gehen kann, daß er aus der formell vorrangigen Eigentumsvormerkung in der Verwertung seines Grundpfandrechtes nicht beeinträchtigt wird.
- Nach den Ausführungen von Dr. Johann Frank (a.a.O) zu dieser Frage kann festgehalten werden, daß die Zustimmung des Käufers auch ohne Rangänderung dazu führt, daß der Grundpfandrechtsgläubiger bei der Zwangsversteigerung ebenso vorrangig befriedigt wird wie wenn er formell den Vorrang vor der Eigentumsvormerkung hätte.
- Bedeutung für die notarielle Praxis hat der Wirksamkeitsvermerk vor allem wegen der Gerichtskostenersparnis, die dadurch für die Klienten eintritt. Die Eintragung des Wirksamkeitsvermerkes ist im Zusammenhang mit der Eintragung des Grundpfandrechtes, wie beim Nacherben-Wirksamkeitsvermerk, ein gebührenfreies Nebengeschäft nach 35 KostO, da eine ausdrückliche Gebührenvorschrift hierzu fehlt. Das ergibt sich auch daraus, daß ohne die Eintragung das Grundbuch unrichtig würde und die Eintragungsgebühr für die Grundschuld nur die Gebühr für die richtige und vollständige Grundbucheintragung ist.
- So hat das Landgericht Saarbrücken, Beschl. vom 12.9.1996 - 5 T 449/96 - DNotI-Report 22/1996, entschieden.
- Im Saarland wird dieser alternative Gestaltungsmöglichkeiten bereits von einigen Notaren problemlos mit, für die Klienten, mit gutem Erfolg eingesetzt.
- Anstelle der Rangänderung kann in der Grundschuldbestellung etwa so formuliert werden:
- "Der Eigentumsvormerkungsberechtigte aus dem Vertrag vom x, URNr. X, stimmt der Grundschuld zu und beantragt, im Grundbuch einzutragen, daß die Grundschuld gegenüber der Eigentumsvormerkung aus dem Vertrag vom X, URNr. X, wirksam ist."
- Dr. Frank, Amberg, empfiehlt, da die Kostenfolge höchstrichterlich noch nicht entschieden ist, vorher die Auskunft des Grundbuchamtes bzw. des zuständigen Bezirksrevisors einzuholen.
- Weiter würde ich dazu empfehlen, im Antrag an das Grundbuchamt ausdrücklich die gebührenfreie Eintragung des Wirksamkeitsvermerkes zu beantragen.
- Wolfgang Lüdecke, Notarfachreferent, Bürovorsteher
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